郭玉群:“婴儿潮”环境下美国养老产业的机构化调整

浏览数:231
文章附图

【本文根据郭玉群老师在第二期“中国老龄产业发展与资本运营研修班”上的讲课内容整理而成,原创内容,转载请在文章开头注明出处】


1946年-1964年,美国有7700万人口出生,这个时间段被称为“婴儿潮”一代。第一批“婴儿潮”在2011年迈入老龄阶段,每天将有一万左右婴儿潮世代进入65岁。婴儿潮一代在2030年将会占据美国总人口的20%,达到7100万人左右,成为2000年美国老龄人口3500万人口数量倍增的主要原因。


“婴儿潮”一代具有三大特点:富裕、享乐、终身学习。


富裕:55岁以上年龄群体掌握了美国3/4的财富。婴儿潮一代控制大多数的美国家庭的净资产,美国50岁以上群体每年有2.4万亿美元的年收入,占全部税后收入的42%,掌握美国家庭70%以上的总财富(约7万亿美元);掌握储金与融资机构80%的金钱;他们的平均年可支配收入24,000美元,比其他年龄族群拥有更多可支配所得。


享乐:55岁以上年龄群占美国消费总需求的40%。他们购买大约全国汽车总量的43%与所有高端房车的48%,购买所有高端旅游产品的80%;他们比其他年龄族群在药店、保健品、优质童装上的花费要高很多,但不具狂热的品牌忠诚度。


终身学习:76%的美国婴儿潮一代倾向于退休后找寻新的工作与挣钱模式。他们希望自己不被社会所淘汰,金钱本身与激励自身持续性的心理动力,使他们有前所未有的学习热情和兴趣。


由于“婴儿潮”老龄化的特点,美国养老产业呈现四大发展趋势:


在养老消费型态方面,居家养老成为美国养老主要模式。


首先,养老型 态从大型集中式、机构式照护,逐渐走向住所地居家养老模式。


其次,美国养老政策向居家养老模式倾斜,避免老人过早进入养老机构,以此节约政府医疗系统的开支。


同时,养老照护产业发展的重心从过去的专护中心,向搭配辅助住宅、独立住宅和全龄住宅的居家改造、居家服务、居家护理、居家健康管理与社区支持性服务转移。居家养老已经成为美国养老产业新的增长重点。


在养老产业产品方面,多元化特色的养老产品成为主流。


1、NORC社区逐步形成。NORC社区是自然形成的退休社区,这一类社区并不是专门为老年人设计的机构养老社区,是在社区发展过程中因老人的比重逐渐增大而形成的。据AARP指出全美有25-36%的老人住在NORC社区里。


2、AIP(Aging in Place居家养老)成为主流。美国老龄人口行为转化成选择在地老化模式;住民会寻找能提供在宅「顺利养老」(aging well)的产品与服务。


3、老年旅游产值增加较快。随着第一波婴儿潮即将进入退休年纪,老年市场将持续成为旅游业中成长最快速的一块,从旅游业的角度来说,这个市场可细分为三块:年轻长者、中间长者、年迈长者。


4、科技网络成为新的需求。下一代老龄人口将是善用科技的一代,养老地产产品必须将先进的计算机网络科技崁入服务体系之中。美国市场现在有22%的CCRC提供网络教学系统。市场认为,这个比例接下来四年将升高至69%。65岁以上使用社交网络或更新Twitter上资料的成长率超过100%


5、“老幼同托”模式逐步盛行。老年人和幼儿共享日托公共设施,老人的角色不是照顾者,而是跟第三代有交流,共享活动室等共同空间。这样实现公共设施利用率最大化。


6、终身学习成为新的精神需求。目前美国已有50个CCRC项目与大学结合(George Mason University Study),通过多样化的产品和服务满足老年人“终身学习”的需求。


7、“绿色永续”成为新的住宅调适性改造需求。35%的婴儿潮一代养老社区业者期待现有住宅能够满足LEED绿化标准,发展更具持续性的生活与生态环境,绿色餐饮、绿色食品更被重视,同时以“绿色概念”为主题的现有住宅调适性改造成为他们对住宅新的要求。


在资本市场方面,投融资多样化、并购活跃化、品牌固定化成为趋势。


首先,商业型养老地产投融资环节越趋多样化。从银行融资、政府机构、REITs到私募基金,提供内容从开发建设到并购重组,形成完整上下游产业链分工合作。


其次,小型私募基金开始介入。目前美国养老产业资本运作发展中,除REITs案例发展与并购外,PE为养老地产近年来最积极的参与者。多项大型基金介入重大并购案。去年开始,美国许多小型私募基金开始介入养老地产的投资与并购案中。


再次,美国养老产业并购与交易活动大增。并购风潮虽于2008年全球金融海啸中交易活动受到冲击,但2009年后再度回复热络,2009~2012年大量并购案例发生,REITs近年来的购并活动,已使老龄地产区块成为商业地产投资中最活跃的领域。2011年全市场项目公开并购交易活动总交额高达160亿美元(Irving Levin)。据另一家评估机构估算2011年养老地产和护理服务的项目投资案例年增340%,总金额高达270.8亿美元(NY, Real Capital Analytics)。


最后,市场正进行洗牌与品牌重塑,新品牌出现难度高。大型资本运作让新竞争者进入障碍节节升高,既有的品牌不断洗牌重组,市场运作倾向在既有品牌基础上扩大容量,以供应龙大市场需求。据私募基金投资经理调查发现,目前市场大型且优质的交易剩下不多,市场目前能提供的项目价格节节上升,可交易对象越来越少。